Blog Image

 

Aralık 2019’da Çin’in Wuhan kentinde ilk kez ortaya çıkan COVİD-19, 11 Mart 2020 tarihi itibari ile Türkiye de dahil olmak üzere birçok ülkeye yayılmış ve insan sağlığını tehdit eder hale gelmiştir. COVİD-19’un ülkemizde de etkisini arttırması sonrasında, hastalığın daha çok yayılmasının önüne geçilmesi için kamu otoriteleri tarafından çeşitli genelge ve düzenlemelerle birçok işyerinin çalışmaları geçici bir süreliğine durdurulmuş, bir kısım işyeri ise salgın nedeniyle faaliyetlerini durdurma kararı almıştır.

Bu bilgi notunda COVİD-19 salgınının kira hukuku kapsamında yükümlülüklerin ifası açısından mücbir sebep olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği, ayrıca Pandemi ilanı ve bir takım kamusal karar ve genelgeler kapsamında Kira Sözleşmelerinin uyarlanmasının mümkün olup olmadığı ve Kira Sözleşmesinde yapılabilecek uygulamalar değerlendirilecektir. Kira Sözleşmelerinin feshi ve tahliye süreçleri bu bilgi notunun kapsamına alınmamıştır.

1) KİRA SÖZLEŞMESİ

Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.

Kanunda “konut ve çatılı işyeri kiraları” için ayrıca özel düzenlemeler de yer almaktadır.

2-) KİRA SÖZLEŞMELERİNDE MÜCBİR SEBEP

Mücbir sebebin tanımına ve esaslarına Türk Kanunlarında yer verilmediği için, uygulama alanının çerçevesini doktrin ve Yargıtay içtihatları çizmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kabul gören kararlarında mücbir sebep “sorumlu veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olay” Solarak ifade edilmiştir.

Yargıtay içtihatları da dikkate alındığında, mücbir sebebin varlığının tespit edilebilmesi için her bir somut olayın ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Bir olayın mücbir sebep olarak kabul görebilmesi için öngörülen şartlar, doktrin ve Yargıtay kararları çerçevesinde şu şekilde sıralanabilir:

Mücbir sebebin tarafların kontrol alanlarının dışında gerçekleşmiş olması, Hukuki ilişkinin kurulduğu tarihte mücbir sebebin öngörülemeyecek olması veya mücbir sebep teşkil edecek olay öngörülse dahi, olayın somut etkisinin bu denli büyük olacağının öngörülememesi,

Tüm önlemler alınmasına rağmen mücbir sebebin sözleşme ediminin ifasını imkânsız hale getirmesinin önlenememesi,

İlgili olayın sözleşmede mücbir sebep olarak öngörülmüş olması (söz konusu şart tartışmalı olup, sözleşmede mücbir sebep olarak öngörülen bir durum dahi her halükârda mahkemece somut olay bakımından incelenecek, salgının mücbir sebep/ifa imkânsızlığı teşkil edecek boyuta ulaşıp ulaşmadığı illiyet bağıyla birlikte Öne sürülecek mücbir sebep gerekçesinin somut olayın şartlarına bağlı olarak yeterli görülmesi,

Mücbir sebep oluşturduğu iddia edilen olayın ülke genelinde etkili olup olmadığı,

Tarafların tacir olup olmadığı

gibi kıstaslar somut olayın mücbir sebep olup olmadığı açısından değerlendirilmektedir.
18 Mart 2020 tarihinde “Ekonomik İstikrar Kalkanı” adı altında açıklanan pakette “COVİD-19 virüsünün yayılmasına karşı alınan tedbirlerin etkisiyle Nisan, Mayıs ve Haziran aylarında temerrüde düşen firmaların kredi sicillerine “mücbir sebep” notunun düşülmesinin sağlanacağı” na ilişkin düzenleme yapılmıştır.


Yine Gelir İdaresi Başkanlığı; Çin Halk Cumhuriyeti’nin Vuhan kentinde ortaya çıkan ve birçok ülkeye yayılan Koronavirüs (COVID-19) salgınından ve bu kapsamda alınan tedbirlerden etkilenen mükelleflerin vergi ödevlerinin yerine getirilmesi bakımından mücbir sebep hükümlerinden faydalandırılması amacıyla hazırladığı genelgede;

“İçişleri Bakanlığı tarafından alınan tedbirler kapsamında faaliyetleri geçici süre ile durdurulan yüzme havuzu, hamam, kaplıca, spor, oyun ve düğün salonu, berber ve kuaför gibi işyerlerinin bulunduğu sektörlerde faaliyet gösteren mükellefler ayrıca çiftçi, terzi, manav, avukat, mali müşavir, mimar, mühendis, eczacı, doktor, dişçi, veteriner, fizyoterapist, yazılımcı, sanatçı gibi mükellefler de dahil olmak üzere bilanço ve işletme hesabı esasına göre defter tutanlar ile serbest meslek kazancı elde eden gelir vergisi mükellefi olan yaklaşık 1.9 milyon mükellefi” mücbir sebep kapsamında değerlendirmiştir.  

Anlan düzenlemeler COVİD-19 salgının ticari işletmeler açısından Kredi sözleşmelerine ilişkin ve vergi yükümlülükleri açısından Mücbir Sebep hallerini düzenlemekte olmakla birlikte anılan sektör ve işletmelerin salgın nedeni ile Mücbir Sebep hallerinden yararlanmasına ilişkin önemli emsallerdir.


Ancak Mücbir Sebep durumunun sözleşme ediminin ifasının yerine getirilmesine engel olup olmadığının bizzat her bir sözleşme için ayrıca değerlendirilmesi gerekeceğinden kredi borçlarına ve gelir vergisine ilişkin mücbir sebep düzenlemelerinin kabulünün tek başına kira sözleşmeleri için de geçerli olması sonucunu doğurmayacaktır.


Mücbir Sebep hali tarafların iradesi dışında ortaya çıktığından ve objektif bir olgu olduğundan taraflar arasında imzalanan sözleşmede ayrıca düzenlenmesi gereken bir madde olmamakla birlikte, işyeri kiraları açısından Mücbir sebebin varlığının kabulü halinde dahi mücbir sebebin taraflara sağladığı hakların sözleşmede düzenlenmiş olması halinde Kiracıların bu haklardan yararlanabileceği aksi halde tek başına mücbir sebebin kabulünün kira bedelinin ödenmemesi sonucunu doğurmayacağı ancak mücbir sebep nedeni ile bir hukuki süreç başlatılabileceği değerlendirilmektedir.


Son olarak Mücbir sebep halinin yukarıda açıklandığı şekli ile sözleşmenin ifasını kısmen imkânsız hale getirmesi gerekmekte olduğundan ve Kira Sözleşmelerinde yukarıda alıntılandığı şekilde bir şeyin kullanımı ve/veya yararlanması Kiracıya bırakılmış olduğundan ve salgın, konut kiraları için “kullanmayı” ve “yararlanmayı” engellemediğinden, “Konut Kiraları” için salgının Kira Sözleşmesi açısından mücbir sebep oluşturduğunu iddia etmenin mümkün olamayacağını düşünmekteyiz.


3) AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde Aşırı İfa Güçlüğü düzenlenmiştir. Buna göre sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlarda, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep etme ve/veya sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

 

3.1. ZORUNLULUK NEDENİ İLE KAPATILAN İŞYERLERİ AÇISINDAN


İçişleri Bakanlığı’nın 81 İl Valiliğine gönderilen Koronavirüs Tedbirleri genelgesi kapsamında; 15-18 Mart tarihleri arasında ülke genelinde 149.382 iş yerinin geçici süreliğine faaliyetlerine ara verilmiştir.


Lokantalar, barlar, kafeler, spor salonları, nargile kafe, internet salonu vs. bir çok farklı sektör ve alanda faaliyet gösteren bu işyerleri için anılan kapatma kararının Kira Sözleşmesi yapıldığı sırada öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum oluşturduğu aşikardır.

Tabi bu noktada Kira Sözleşmesinin imzalanma tarihi itibari ile Koronavirüs tehdidinin aşikâr olarak kabul edilebileceği dönemler bu değerlendirmenin dışında olacağı özellikle virüsün Avrupa’da yayılmaya başladığı tarihten sonra imzalanmış İşyeri Kira Sözleşmeleri için tacir olan Kiracı’nın dünya geneline yayılan salgın tehdidini göz önüne alması gerektiğinin kabulünün gerekeceğini değerlendirmekteyiz.

Ancak bu dönemden daha önce imzalanmış sözleşmeler için kapatma kararının geçici bir süre ile Aşırı İfa Güçlüğü yarattığının kabul edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir. Öte yandan bu kapsamda Kiracının aşırı ifa güçlüğü nedeni ile sözleşmenin uyarlanması ve/veya feshini talep edebilmesi için ifa imkansızlığı süresinin makul ve/veya kabul edilebilir süreyi aşması gerekmektedir.

Alınan önlemlerin ne zaman ve ne şekilde sonlanacağı henüz bilinemediğinden bu dönem nedeni ile sonradan Kira Sözleşmesinde uyarlama talep edecek Kiracıların kira bedellerini ihtirazı kayıtla yatırmaları önerilmektedir.

 

3.2. EKONOMİK KRİZ ve SOSYAL İZOLASYON NEDENİ İLE AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ


Koronavirüs nedeni ile alınan önlemler ve yaşanılan olağanüstü şartların sadece kamusal zorlama ile kapatılan işyerleri açısından etki doğurmadığı aşikardır.


İçişleri Bakanlığı’nın 65 Yaş Üstü ile Kronik Rahatsızlığı olanlara sokağa çıkma yasağı getirmesi, her türlü eğitim kurumu ve ilk orta dereceli okullar ile üniversitelerin kapatılması, Sağlık Bakanlığı’nın sürekli sosyal izolasyonu ve evden çıkılmamasını telkin ve tavsiye etmesi idari kararlar ile kapatılmamış dahi olsa birçok işletme ve işyerinin fiilen ve/veya kendi tasarrufları ile kapanmalarına ve/veya ciddi ciro düşüşleri yaşamalarına yol açmıştır.


Dolayısı ile Koronavirüs salgını nedeni ile, idari karara dayanıp dayanmamasından bağımsız olarak ülke genelinde alınan çeşitli önlemler ciddi anlamda ekonomik daralmayı beraberinde getirmiş ve dolayısıyla işyeri kiralarının ödenmesi konusunda zorluklara neden olmuştur. Anılan durumun salgın süresince ve sonrasında dahi devam edebileceği öngörülmektedir.


Bu kapsamda daha önce Yargıtay kararlarında ekonomik krizlere bağlı olarak Aşırı İfa Güçlüğü nedeni ile sözleşme uyarlamalarına cevaz veren kararlar göz önüne alındığında, değişen ve değişecek ekonomik koşullar nedeni ile İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kiracıların Kira Sözleşmelerinin uyarlanması talebinde bulunabileceği değerlendirilmektedir.


4) KİRALANANIN KULLANIL(A)MAMASI


Türk Borçlar Kanunu’nun 324. Maddesinde “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, Kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” hükmü düzenlenmiştir.

Maddenin mefhumu muhalifinden (karşıt kavram kanıtı) Kiralanan’ın kullanmaya elverişli bulundurulmaması halinde Kiracı’nın kira bedelini ödemekle yükümlü olmadığı anlaşılmaktadır.


Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesinde Kiraya Veren’in,  “kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla” yükümlü olduğu düzenlenmiştir.


Bu durumda Kiraya Veren’in kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünde kusurunun ve/veya inisiyatifinin bulunup bulunmaması maddenin uygulanmasında etkili olmayacaktır.


Nitekim anılan madde kapsamında kullanıma elverişli olmama durumu “kiracının şahsından kaynaklanan bir durumdan değil de objektif imkansızlıktan dolayı” olanaksız ise, bir başka anlatımla “kullanmama, kiracının şahsıyla ilgili (örneğin: kiracının uzun bir yolculuğa çıkması, yabancı olup ikamet müsaadesinin uzatılmaması gibi) olmayan ve herkes için mevcut olan objektif bir sebep dolayısıyla mümkün olmuyorsa ( kiracının kusuru olmaksızın kiralanan evin tamamen yanması gibi) bu durumda kira borcu kusursuz imkansızlık nedeniyle ortadan kalkacaktır.


Kiralananın tamamen yanması örneğinde olduğu gibi somut durumda da Koronavirüs salgını nedeni ile Kiracı’nın kusuru olmaksızın kiralananın kullanıma elverişli halde olmaması durumunun uygulanabileceği değerlendirilmektedir.


Öncelikle Kiracının kullanımında olan taşınmazın içinde yer aldığı yapının kapatılması halinde (örneğin kapatılan AVM içerisindeki Kiracılar) Kiracıların 324. Maddeden yararlanma haklarının bulunduğu değerlendirilmektedir.


Ayrıca bağımsız taşınmazlar açısından da Kiralanan taşınmazda gerçekleştirilen faaliyetin İçişleri Bakanlığı’nın ilgili genelgeleri ile faaliyetleri sonlandırılması hallerinde de Kiracıların 324. Madde kapsamında anılan bu geçici süreye ilişkin Kira Bedeli ödeme yükümlülüğü konusunda hukuki bir süreç başlatılabileceği değerlendirilmektedir.


5) DEĞERLENDİRME
Neticeten yukarıda aktarılan durumlar ışığında;

İşyeri kiraları için Mücbir Sebep’in tek başına kira kontratlarının uyarlanması için yeterli olmayacağı ancak taraflar arasında imzalanan Kira Sözleşmesinde Mücbir Sebep maddesinin düzenlenmiş olması halinde Kiracı’nın bu madde kapsamındaki haklardan yararlanabileceği, aksi halde bu durumun bir hukuki itiraz nedeni olacağı,

İşyeri kiraları için; İşyeri kiralarında zorunlu kapanma halinin makul süreden uzun sürmesi halinde bu nedenle ve ayrıca ekonomik nedenlerle, aşırı ifa güçlüğü nedeni ile uyarlama davası açılması ihtimalinin olduğu, bu nedenle kira bedellerinin ihtirazı kayıtla ödenmesinin faydalı olacağı,

Zorunlu Kapanma kapsamında olan işyerleri açısından, kira bedellerinin ödenememesi halinin, TBK 324. Madde kapsamında objektif bir sebep nedeniyle kusursuz imkânsızlık kapsamında değerlendirilebileceği

Görüşünü taşımaktayız.

Saygılarımızla,


İşbu bilgi notu, 24.03.2020 tarihi itibari ile mevcut yasal düzenlemeler kapsamında hazırlanmış olup yaşanılan salgın sürecinin gerektirdiği olağanüstü önlemler kapsamında kanun, kararname ve/veya genelgeler yolu ile ortaya çıkabilecek yeni düzenlemelerin varlığı halinde güncellenecektir.
Saygılarımızla;

HGK., E. 2015/1100 K. 2018/1185 T. 13.6.2018

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.


https://www.icisleri.gov.tr/koronavirus-tedbirleri-genelgesi-kapsaminda-149382-is-yeri-gecici-sureligine-faaliyetlerine-ara-verdi"

Aydoğdu/Kahveci, s. 460; Aral/Ayrancı, s. 277; Gümüş, s. 267,268.
5 Cevdet Yavuz, s. 237